菲律宾投资房产的风险有哪些？带大家详细分析下

　　海外投资是现在很多人会考虑的，在投资过程中也总是需要考虑到很多问题，这就需要做好规范，降低投资风险，那么菲律宾投资房产的风险有哪些呢？接下来详细分析下吧。

　　菲律宾房地产市场投资的风险

　　然而，很多中国投资者往往被诱人的房地产数据蒙蔽双眼，容易忽视菲律宾这一新兴市场热火朝天表象下潜在的不稳定因素。而且，海外投资存在大量信息不对称，往往具有不小的风险。

　　1.市场风险

　　在探讨任何带有投资属性的市场时，一定不能忽略一个因素——支撑力。而房地产市场的支撑力就是刚需购买力，也就是以自住为首要条件，受价格影响较小的需求。然而，仔细比对马尼拉房地产与居民支付能力后可以发现，短期内，马尼拉本地的刚需购买力并不足以支撑如此快速发展的房地产市场。

　　据具有30年菲律宾房地产行业经验的雅典耀大学商学院副教授Danilo Antonio分析，马尼拉的住房市场按照价位大致可分为三个梯度：高端、中端和低端。高端住宅的房价一般在每平方米20万比索（约2.8万人民币）以上，中端住宅的售价一般为每平方米12-15万比索（1.6-2.1万人民币，月供可低至一两千人民币）。目前菲律宾房地产主要讲的是中高端市场，这也是中国投资者普遍关注的市场。

　　目前，菲律宾高端市场的潜在客户主要是当地高收入群体和外国人（包括中国人），中端市场的潜在客户主要是当地白领、海外劳工和外国人，而大部分菲律宾普通民众则属于低端市场。

　　但全球房地产指南指出，目前菲律宾房地产的最大需求实际上来自于支付能力极低的低端市场，而中端市场供过于求。其援引世界银行分析表明，马尼拉大都会约有27.5%的家庭（约8万个）月均可支配收入高于34962比索（约4900元人民币），这是能够支付中端住宅最低月供（10500比索，约1470元人民币）所需的收入。而考虑到许多家庭已经拥有房屋，所以世界银行估计这些家庭中仅有10％是真正的潜在客户。

　　全球房地产指南进一步指出，目前菲律宾的中端住宅供应量已经超过当地刚需群体的需求，很多中端公寓的购买率并不高。一位菲律宾物业管理资深人士在接受笔者采访时说到“马尼拉的房价太高了，绝大部分普通白领即使贷款也买不起房！”对此，Danilo教授也坦言，目前菲律宾房地产中端市场存在一定的泡沫。但他认为这是部分开发商在没有适当考虑市场需求的情况下过度开发的结果，他对于中端市场的长期需求仍抱有乐观的预期。

　　既然没有足够的本地刚需购买力，那为何菲律宾房地产能有如此迅猛的增势？

　　当地房地产分析公司Leechiu Property Consultants（LPC）指出，在过去几年，菲律宾房地产市场需求的激增其实主要来自中国买家。中国买家需求的增加“持续推高菲律宾房地产价格”，尤其是在博彩公司聚集的马尼拉湾地区。LPC透露，马尼拉湾地区住宅项目中至少有70％的租户是中国大陆人，而菲律宾人只有25％，其他外国人只有5％。

　　2016年，菲律宾成为了第一个获得离岸博彩游戏许可的亚洲国家。而该行业主要由中国运营商主导。据菲律宾《每日问询者》2019年3月26日报道，菲律宾财政部测算，全部205家离岸博彩公司约雇佣10.3万名中国员工。

　　离岸博彩业给菲律宾房地产带来了强劲的房产需求。根据仲量联行报告，2019年，离岸博彩公司的办公租赁需求占马尼拉整体租赁需求的40%以上。而为满足大量员工的住宿需求，离岸博彩公司往往需要租赁或购买几十上百套住房。高力国际指出，博彩从业者对住宅的需求是近年来马尼拉住宅租赁需求和租金回报持续上涨的主要动力之一。莱坊报告指出，2019年，在菲律宾的博彩从业者每年的房租总额高达360亿比索（约50亿人民币）。

　　对此，债务观察机构惠誉指出，网络博彩行业的繁荣推动房价增长的同时，也可能使银行和房地产行业面临较大的政策风险。

　　惠誉的分析并非危言耸听。事实上，2019年8月，中国外交部要求菲律宾禁止所有形式的网上赌博，并呼吁展开合作，“共同应对包括在线赌博和网络欺诈在内的犯罪活动”。当月19日，菲律宾娱乐博彩公司便宣布要停止向离岸博彩运营商发放新许可。9月，菲律宾移民局以从事网络犯罪逮捕了324名中国人，还以投资诈骗罪逮捕了277名中国人。尽管菲律宾目前没有完全禁止离岸博彩业的计划，但是并不能排除出台相关政策的可能。

　　而如果博彩行业被禁止，菲律宾的房地产也必将受到极大的冲击。马尼拉当地一位物业管理从业人士认为“一旦博彩被禁止，马尼拉的房价和租金将会断崖式下跌”。一位当地房地产中介也坦言，“一旦博彩行业倒了，帕塞（马尼拉的博彩区）将会变成鬼城”。

　　2. 政治风险

　　尽管菲律宾政局自21世纪以来相对稳定，但始终存在两股历史遗留下来的反叛力量。其一是早已被菲律宾政府宣布为非法组织的菲律宾共产党；其二是菲律宾南部穆斯林地区的摩洛民族解放阵线。尽管目前这两股力量十分微弱，但投资者也不能忽视潜在的不稳定因素。

　　此外，很多对于中菲关系历史缺乏了解的投资者可能会忽视中菲两国关系变化带来的潜在风险。在时任总统杜特尔特上任前，菲律宾和中国的双边关系一直由于南海的主权争端而持续低迷。2016年，杜特尔特就任菲律宾总统，与其历届亲美fanhua的前任不同，杜特尔特推行相对务实的外交政策，与中国保持紧密关系，中菲关系迅速回暖。

　　然而，被暂时搁置的南海问题依旧是中菲两国之间悬而未决的“定时炸弹”。在2019年五月中期选举时，反对党大打“反中牌”，质疑杜特尔特刻意淡化与中国的南海主权争议，以及中国投资带来的债务问题等。时任总特杜特尔特将于2022年6月结束任期，如果之后两国关系滑坡，在菲中国投资者将受到负面影响。例如，如果菲律宾政府限制工作签证的发放，使得网络博彩等行业的中国从业者大量减少，将直接影响到住宅市场的需求。

　　3. 安全风险

　　在居外网《2019年投资指数排名（亚洲地区）》中，菲律宾在“安全指数”方面的表现非常糟糕，在上榜国家/地区中排名倒数第一。根据马尼拉警方在今年1月公布的最新数据，2019下半年，马尼拉犯罪案件高达1144宗，平均每天发生6宗以上。而根据菲律宾最大的媒体ABS-CBN新闻网报道，由于经济条件普遍优越，华人是菲律宾犯罪组织绑架和打劫的主要对象。

　　2019年12月10日，菲律宾警方逮捕了一名绑架了两名中国人的菲律宾保安。图源：UNTV

　　社区治安不仅直接关系投资者的人身安全，也将极大地影响楼盘的价值。在笔者采访的数十位当地年轻人中，所有人都认为社区安全是他们未来买房或者租房的重要考量因素。当地一名中介也透露，“靠近贫民窟的房子很不好租！”因此投资者在选择楼盘时，除了了解楼盘本身配置外，也需全面考察了解周边的治安环境。

　　4. 实操风险

　　（1）中介欺骗风险

　　菲律宾当地中介大都是个人持证上岗，而非受雇于专门的中介公司，这导致了当地房屋中介市场鱼龙混杂，不了解当地情况的外国投资者很容易落入不良中介的圈套。一位在菲律宾从事物业管理的华人告诉笔者，确实存在当地人利用虚假中介证件骗外国投资人的钱后跑路的情况。另有当地某业内人士指出，地产界从业人员流动性很高，以往很多外国投资人当年的销售代表已经不知去向，找不到合适的联络人处理房产的后续问题。

　　（2）楼盘烂尾风险

　　期房投资者还需要注意楼盘烂尾风险。而据当地多名中介透露，很多开发商一拿到地就开始预售，一些楼盘连销售许可证都还没获得，房子就已经售罄。然而菲律宾施工周期普遍较长，普遍存在延期交付的情况，一般需4-6年才能交房。在此期间，实力较弱的中小开发商有可能破产，投资者将面临巨额损失。一位当地开发商透露“这次疫情使得很多小开发商的资金链濒临断裂，已经有倒闭的案例了”。

菲律宾投资房产的风险

　　（3）断供风险

　　前几年，菲律宾的一些楼盘曾因低首付甚至零首付吸引了大量中国买家。不少投资者一次性购买好几套期房，并用杠杆来炒楼花，寄希望于付尾款前转手获利。然而中国投资研究机构智谷趋势指出，前几年炒楼花的不一定能顺利找到接盘的，2014 年和 2015 年的零首付政策吸引了一批低成本买楼的投机群体，都等着交房前卖楼花。

　　根据菲律宾当地政策规定，一旦断供或没有及时缴纳尾款，买家便需要缴纳滞纳金，超过一定时间后，房产将被开发商回收，投资者前期的投入也将打水漂。多名当地业内人士透露，“断供导致血本无归”的情况不在少数。

　　（4）交易税费风险

　　如前文所述，马尼拉住宅的租金收益率可达7%以上。但该收益率数据并没有将交易中的各项费用考虑进去。根据菲律宾法律规定，每月租金收入超过12800比索（约1800元人民币），且年租金收入超过1919500 比索（约2.7万元人民币）的房东应缴纳12％的增值税。虽然大多个人房东不会主动报税，但这笔潜在的支出依然是广大投资者需要了解注意的。此外，房屋持有期间，房东每年还需要缴纳房产税，约为房子市场估值的0.2-0.4%。

　　而如果投资者想转卖获利，交易成本也不低。如果出售的是期房，若付款进度不到25%，此时转让不需要交税，但需要向开发商缴纳更名费，约为10-15万比索（约1.4-2.1万人民币）。若付款进度已超过25%，卖方则需缴纳合计约7.5%的增值税和印花税。而如果出售的是现房，则卖家需缴纳6%的资本利得税。中介费通常也由卖家支付，约为成交额的3%。

　　（5）资金出境风险

　　虽然目前海外房地产投资形势大热，但事实上，国家外汇管理局已经明确规定境内居民个人不可以到海外买房，海外买房的申请是无法通过国家外汇管理局审批的。

　　据了解，目前许多国内投资者都是以因私旅游的名义进行购汇，然后用于海外投资。但一旦政府加强监管，这一操作便行不通了。曾有多篇报道指出，之前国内兴起“澳洲置业热”的时候，中国政府突然加强外汇管制，导致部分中国投资者的海外购房资金链断裂，损失惨重。在菲律宾购房的投资者也需警惕类似风险。

　　此外，大额资金出境用于海外购房，还可能会使投资者面临法律制裁。国家外汇局已表示，对于过去利用分拆汇款，蚂蚁搬家形式到境外购房产的中国公民，将依法进行外汇追回并罚款，若不能按时还回款项者，将以刑法骗汇罪论处。以2018年的一起案件为例，涉案人员唐某于2016年利用68个人的额度转汇用于海外买房，最后唐某被罚150万。

　　2021年菲律宾马尼拉买房投资建议与分析

　　从2013年开始的新兴市场海外投资热，时至2019年仍未退烧，跌破不少专家眼镜，不可否认的，东盟十国携带大量人口红利，总人口数为6.2亿人，为全球人口第3多区域，平均年龄仅28岁，具有人口多、年轻、生产力及劳动力足够，2020年，东盟十国中产阶级增加至4亿人，占人口比重达55%；在收入增加的驱动下，长线内需消费潜质看好，庞大内需市场吸引外资大量投资，其中，越南（V）、印度尼西亚（I）、菲律宾（P）这三个VIP国家，预估GDP平均增长率分别超过5%最受青睐。

　　海外投资人看好菲律宾跃升黑马

　　在东盟VIP三个国家中，调研机构高力国际尤其看好菲律宾。菲律宾投资市场因总统杜特尔特的基础设施建设「Build！Build！Build！」计划，瞬间成为海外投资人关注度最高的国家。根据菲律宾房地产领导品牌Ayala Land「2017年度财报」，2017全年海外销售金额达到416亿比索，大幅增长32%，占其总销售额的34%（约1220亿比索）。而明显增长的海外买家则是来自中国，以2016年来看，来自中国的买家只占总销售额2%，而2017年大幅成长六倍至12%（约147.6亿比索）。

　　虽然海外投资看起来一片大好，但毕竟不是自己熟悉的国家，投资前不免疑虑重重。投资大师巴菲特有一句名言「风险是来自于你不知道你在做什么。」而进入海外投资市场同样的，当然是先了解风险在哪边？对于海外房地产，最难注意到的风险便是税收及产权，再来是了解各城市之间的发展差异化，以及最适合自己投资的项目是什么？熟悉上述三大要点，再来咨询适合自己的项目，才是最好的海外投资第一步。

　　菲律宾房地产获利心法 不要短进短出

　　很多海外投资人来到菲律宾投资，总是希望能够短进短出，因为不熟悉菲律宾市场，只想赚快钱就跑。但就菲律宾房地产现况，并不适合短进短出，主要原因：

　　菲律宾二手房交易热度正在起步

　　菲律宾房价从2010年开始上涨，一般项目施工期约5年，换言之，马尼拉房地产第一波交房潮在2015年才开始出现。以前，菲律宾二手房交易市场未被重视，菲律宾人习惯跟大型开发商买房，因担心房子无法如期完工，故二手房市场交易系统并不健全。与成熟市场相比，马尼拉二手房市场的交易速度慢，需要较长时间的销售期，产权过户更名时间长，想短进短出的投资人不应该有错误期待。

　　菲律宾房地产交易赋税不能省

　　菲律宾房地产交易有一项税赋叫资本利得税CGT（Capital Gain Tax），税率为6%，课税标准为买卖合同价格。虽名为资本利得税，但实际课税却以成交总价为主，而不是获利部分。假设转售二手房价格为500万比索，则需缴交30万比索的资本利得税给菲律宾政府，是短线投资中相当高的交易成本。

　　海外投资人应该以长期持有的策略投资菲律宾房地产，才有机会赚到黄金十年的波段涨幅，尤其以下两点是其主要利好：

　　菲律宾房价还在上涨

　　菲律宾平均年收入刚过3000美元，依据中国经验，在人均收入在3000－10000美元这段期间，是中产阶级购买力最强的时候，尤其以民生内需为首的房地产业最受惠。参考菲律宾往年房地产市场数据，菲律宾马尼拉房价平均年涨10-12%，相对其连续五年GDP成长率5%的表现，房市相当健康。

　　菲律宾马尼拉租房需求旺盛

　　马尼拉超越印度，被誉为国际外包产业(BPO)首都，主要为客服中心。目前光在马尼拉金融中心MAKATI注册企业高达62000家，外包产业公司有1200家，是全球外包公司最密集城市之一，且每年进驻企业还在增加。假设每家外包公司有200名员工，光MAKATI的租房需求就有24万套。目前MAKATI的租房行情为1000比索每平方米，比深圳的租房价格还高，但房价仅深圳三分之一。换言之，马尼拉房地产的租金回报率大概是深圳的3倍，真的是持有越久赚越多！

菲律宾投资房产的风险

　　以上是小编为大家带来的关于菲律宾投资房产的风险具体介绍，相信大家在看完之后也清楚了吧，想要了解更多信息记得关注我们的网站。