为什么菲律宾马尼拉的租金收入那么高？

近年来，菲律宾经济飞速发展的步伐也带动了房地产市场的繁荣，增值快、租金高的马尼拉房产吸引了全世界的投资者，包括中国。

从投资者近年来反馈来看，马尼拉的房地产租金收入确实非常高。我有个朋友，他在2012年以220万比索(约30万人民币)的价格买进了马尼拉湾的小户型单位，现在每月租金30000比索(约4000人民币)，计算出每年租售比高达16%。

据房地产研究网站Global Property Guide的报告显示，菲律宾的租金收益率高达6.5%，首都马尼拉的租金收益率更是高达8.98%。

这是一个什么概念呢？中国的一线城市北京，上海，深圳的租金收益率都在2%以下，也就是说马尼拉的租金回报率是中国一线城市的四倍多。

那马尼拉房租为什么会这么高呢？

强有力的本地出租市场

菲律宾总人口超过1亿，人口平均年龄非常年轻，不超过24岁。而作为首都的马尼拉常住人口早就超过了2400万。

马尼拉是菲律宾交通最发达、就业机会最多的地方，因此大量本地和外地的年轻人都会选择到这里来工作。据菲官方统计，菲律宾25-44岁的人口占比为28.2%，这一年龄层的人群基本都有稳定的收入，完全有能力承受较高的租金。

另外，目前在马尼拉共有菲律宾国立大学、雅典耀大学、德拉萨大学、菲律宾大学、圣托马斯大学等近二十多所大学，大多数都不止一个校区。由于菲律宾的大学不提供宿舍，新生一旦入学便有长达数年的时间需要租房，这也直接刺激了大学周边租金的上涨。

值得一提的是，在马尼拉，69%的人喜欢租房而不是买房，大多数租房者的年龄介于21至34岁之间。对于年轻一代来说，租房更灵活，减少投入，不用做出购买房产的重大决定，这种观念也促进了马尼拉租房市场的兴旺。

中国海外工作者撑起的高租金

近年新增了30万中国员工入住马尼拉，房租暴涨50%，也说明马尼拉出租市场的火爆。目前在马尼拉湾的租屋市场，一间26-28平米的小户型单位，中国公司可以安排6位员工入住，租金每月40000-45000比索（约5300-6000人民币），平均一人分摊7000比索（约900人民币）不等。

商办需求增加，提升了办公物业的租金

马尼拉办公物业的租金与周边国家城市相比要低出不少，高层建筑在质量和LEED(能源与环境设计)上处于领先地位，再加上政策优势，越来越多的海外公司开始选择将东南亚总部或分公司设立在马尼拉。商办需求的增加，提高了办公物业的租金，增加公寓租赁需求。

旅游业发展迅速，酒店供小于求

由于菲律宾毗邻中国，距离日韩也较近，而且全民说英语，是一个天主教国家，所以菲律宾在旅游业发展上有地缘和文化两大优势。

最近几年，随着中菲关系的不断升温，前往菲律宾旅游的人越来越多，据统计，2015年前往菲律宾旅游的中国人不到50万，2017年为97万，2018年增加至125万，2019年共有174万。

据莱坊的调查数据显示，在马尼拉地区的酒店最贵的是帕赛湾区，普通酒店房间平均价格为13000比索(约1700人民币)，五星级酒店则达到17000比索(约2200人民币)。越来越高的酒店价格让开发商嗅到了商机，现在不少开发商纷纷兴建酒店式公寓，以吸引海外投资者。

在高需求的情况下，各种物业的供应目前仍然难以达到饱和，而受人多地少的影响，这种趋势基本会维持下去，租金和房价的上涨也是自然现象。