菲律宾律师事务所咨询：菲律宾购房法律有哪些？需要满足哪些要求

　　在菲律宾购房时需要考虑到很多法律问题，这就需要做好充足准备，菲律宾律师事务所咨询可以为大家提供专业的服务，解决大家的各项问题，下面一起看下相关法律内容吧。

　　一、外国人在菲律宾购买房产的方式

　　外国人在菲律宾购置房产前，必须先瞭解房地产相关规范，方能掌握投资成败。在菲律宾无论是购买House（也就是别墅/透天厝）或是Condo*（公寓/社区房），或有任何其他的称呼，最重要的区别是购买标的物 “是否含有土地”；如果有，则必须遵守六四法则。以下介绍在菲律宾购买房产的几种方式：

　　1. 直接以外国人的身份购买

　　外国人可以合法地拥有房屋和其他类型的建筑物，但外国人被禁止拥有土地。在任何情况下，外国人都是被禁止拥有土地的，即使是很小一部分的土地持分。如果希望购买的是带有土地持分的房产，可以考虑买一个不带土地的别墅/透天厝，然后长期租赁其坐落的土地，但将来需要注意房屋与基地所有权分离所可能衍生的法律问题；或使用菲律宾公司进行购买（见下文）。

　　根据菲律宾《投资者租赁法》，外国人可与菲律宾的土地所有者签订长期租赁协定，初始期限长达50年，并且有一次续约的选择权，可以再续约25年。《菲律宾公寓法》规定，外国人可以拥有公寓，只要大楼内60%的单位是归菲律宾人所有（六四法则的第一个特徵）。实践上，很多大楼早已销售超过60%的单位给外国公民，因此在购买二手房时需要留意政府是否有颁佈新的政策来矫正这个不合规的情形。

　　*关于购买菲律宾公寓是否只有50年所有权？可以参考链接内我司的另一篇文章，答案为不一定。

　　2. 以菲律宾公司购买

　　如果菲律宾公民拥有公司60%或更多的股份，这间本地公司将被视爲 “菲籍公司”（六四法则的第二个特徵），菲籍公司可以在菲律宾拥有土地100%的所有权。

　　透过成立公司来购买菲律宾房产，最大的优点是可以在缴纳税费时扣除大量的成本费用，包括：（1）购买过程产生的相关费用（2）在房产持有期间产生的费用（例如：房屋修缮费、抵押贷款利息、保险费、室内装修费及工程款等）（3）房产被归类为在正常业务过程中所使用的普通资产，折旧可以作为税基计算时的扣除额（4）房产出售时产生的销售费用（例如：广告费）。如果以个人名义持有房产，则以上费用项目皆不能扣除。

　　公司如有菲籍人士持股，股份代持的风险是必须考虑的一项重要因素，菲律宾和府法律事务所可以爲您把控风险。

　　3. 以菲律宾配偶的名义购买

　　如果您与菲律宾公民结婚,您可以以配偶的名义购买房产。虽然您的姓名不会列入所有权人内，但它可以被包含在购买房产的契约/合同中。但这个方式除了需要受到婚姻的束缚外（菲律宾法律深受天主教义影响，没有 “离婚” 这个词，想要脱离婚姻关係，一般方式是委请律师及医师出具证明精神状况，或证明当初结婚是受到恐吓胁迫，或证明自己不能人道等方式，使婚姻无效，也就是婚姻自始不存在），分居后或者您的配偶去世后，土地仍然不能转让给外籍配偶，因为外国人仍然被禁止拥有土地，但会有合理的时间去出售房产并收取收益。否则，房产将被您菲籍配偶的菲律宾籍亲属继承。

　　二、菲律宾房产交易相关费用

　　房地产交易涉及的不仅仅是房产自身的价格。如果您在菲律宾购买房产，需要支付一些其他的税费，包括：

　　A. 资本利得税（Capital Gains Tax）：房产的销售价格、公告地价/房价或公平市场价值的6%，以最高者为准。通常由卖方支付，但在某些情况下由买方支付，或最终汇总到销售价格。

　　B. 印花税（Documentary Stamp Tax）：房产的销售价格、公告地价/房价或公平市场价值的1.5%，以最高者为准。

　　C. 转让税（Transfer Tax）：房产的销售价格、公告地价/房价或公平市场价值的0.5%至0.75%，以最高者为准，取决于房产所在的地理位置。

　　D. 所有权转让登记费（Title Registration Fee）：根据公佈的登记费表而有所不同，一般约爲0.25%的房产的销售价格。

　　E. 增值税（Value Added Tax）：房产销售价格12%的VAT（不扣建筑成本，直接按照销售价格12%计算）只有在两种情况下需要缴纳且由卖方缴纳，一般房产买家无需担忧VAT（1）房产直接从开发商手上买的，这个情况下，VAT会在开发商的报价单里体现出来，一般含在总销售价格内（2）卖方在日常贸易或商业活动中经常性使用该房产，此时卖方虽然不像开发商以经营房产销售为主要业务，但属于主要业务附带的交易，仍需缴纳VAT。如果房产销售价格低于3,199,200比索，按照菲律宾税务局RR No.13-2012规定，不用缴纳VAT。

　　菲律宾二手房的交易，一般约定卖家负责交6%的资本利得税（CGT），买家负责交总计约3%的其他税费。交易双方可以协商做其他约定。

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　　三、购房应审核的文件及其他签约注意事项

　　购买前

　　1. 检查建案是否具有注册证（Certificate of Registration） 和销售许可证（License to Sell）。检查该建案有销售许可证后，接下来需要检查：

　　A. 销售许可证中所示建案的完成日期；

　　B. 如果该房产上有抵押权存在，它应该从菲律宾住屋与土地使用管制署（Housing and Land Use Regulatory Board, “HLURB”）取得抵押许可（Clearance to Mortgage）;

　　C. 广告传单上所宣称的设施必须是已在菲律宾住屋与土地使用管制署（Housing and Land Use Regulatory Board, “HLURB”）登记经批准的分区和公寓计划。

　　2. 应询问房产拥有者/开发商的经纪人/代理（broker/agent），该建案是否已注册，并且拥有HLURB颁发的销售许可证。有关注册和销售许可证以及其中的任何限制条款，例如停止和取消命令、暂停许可证等，可通过菲律宾和府法律事务所进行官方验证。

　　3. 参观要购买的别墅（house）或公寓（condominium），瞭解周边环境的自然地形，看是否易发生滑坡、洪水、侵蚀等。

　　4. 确认自己购买的所有权是CCT（Condominium Certificate of Title）或是TCT（Transfer Certificate of Title）。区别在于，CCT仅表彰该菲律宾房产不带土地的空间所有权（例如，位于该公寓19楼的某单元）。因此，如果您要购买菲律宾公寓，则您所购买的权利应是CCT。如果您购买的是土地或是带有土地持分的菲律宾房地产，则必须取得TCT（所有权转移证书）。菲律宾和府法律事务所可以爲您检验卖方所提供的房产证是否真实。

　　菲律宾和府法律事务所可以爲您检验卖方所提供的房产证是否真实。

　　购买时

　　1. 检查房产经纪人/中介的执照是否按规定注册于HLURB或DTI（商务部）;

　　2. 向菲律宾房产所在地的地契登记处（Register of Deeds）验证该房产是否已出售给其他买家；

　　3. 检查自己的经济状况，是否能够支付首付款和每月分期付款；

　　4. 检查别墅（house）或公寓（condominium）的材料是否符合向HLURB提交的开发标准和经批准的施工规范；

　　5. 检查开发商是否支付水、电錶、周边围栏等费用；

　　6. 检查谁是最终运营该分区/公寓的供水系统。

　　签署菲律宾房产销售契约/合同之前

　　1. 不要签署任何空白的契约/合同模板；

　　2. 更透彻地阅读契约/合同的所有内容，特别是精緻印刷的文本；

　　3. 妥善保存契约/合同副本和您签署的所有其他文件；

　　4. 确保契约/合同由房产所有权人/开发商向您菲律宾房产所在地的地契登记处（Register of Deeds）登记；

　　5. 坚持只向菲律宾房产所有权人/开发商授权的菲律宾房产经纪人/中介支付居间费/中介费；

　　6. 坚持取得所有付款的凭证，收据必须是菲律宾税务局（BIR）核准的正式收据。

　　7. 如果购买的是期房，且打算将房子在尾款付清前转让出去（俗称 “转红单”）。请注意，转让时因爲你还没有房产证，只是一个购房合约。首先，您（卖家）要向开发商填写一份申请表格，申请将这套房子的合约转入到买家手上；同时这位买家也要填写一份表格，申请预订这套房子；开发商核准后，就可以进入合约变更。请注意，开发商将收取 “合约变更费”，务必在购房合约签约时看清楚该费用。这个费用并非菲律宾法律规定的，开发商可以自由订定，因此不同开发商之间会有极大的落差。这个交易过程买卖双方都不需要缴税。变更时间一般需要3个月以上。目前菲律宾市场上也有部分开发商（例如菲律宾最顶级的开发商 “Ayala”）不再允许转红单，如果合约变更，也需要走正式的菲律宾二手房交易流程，即卖家要交6%的资本利得税（CGT），买家要交总计约3%的其他税费。

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